外来移民买房 三方面改变美房地产市场

众所周知,外来移民会对美国房地产市场、住房需求、房屋价值,以及种族问题产生深远的影响。专家分析,这些影响比人们想像的还要複杂。

Citylab9月29日报导,近日研究外来移民和美国房地产关係的学者参加了卡托研究所CATO Institute组织的会议,他们得出两大结论:一个是外来移民有助于社区的良性发展;二是一些富人区对外来移民避之不及,「你来我走」。

从19世纪曼哈顿的老房,到今天的唐人街、遍及全美的「小意大利」,在美国,移民的出现对当地房地产市场产生深刻影响,但是这种影响又常常被忽视。

移民比本地人口的流动性小

人们有一个普遍的误解,那就是认为移民既然从其它地方「移来」,那就也喜欢「移走」,他们可以浪迹天涯,只要有机会就会搬走。但是事实并非如此。

南加州大学公共政策学院的Gary D. Painter研究发现,当移民来到一个社区,他们会在那里待一段时间。尤其是低技能移民不太愿意远距离搬迁,并且移民到美国的时间越长,越不愿意搬家。

移民推动了住房需求

总体而言,外来移民的住房拥有率比美国本地人低,但是这个差距在加速缩小。此外对住房市场的另一个衡量方式是「户主率」,即户主在成年人中的比率。《纽约时报》引述专家评论说,经济波动会影响「户主率」,当成年人搬到父母家或与他人合租的时候,「户主率」自然会下降。

据调查,美国本地人的「户主率」在近几年急剧下降,越来越多的成年人和父母住在一起。而移民的「户主率」却在上升。结果是:移民和本地人的「户主率」已经到了基本一致的水平。

因此,外来人口是美国房地产市场恢复的关键,因为他们有强烈的购房需求, 南加州大学的教授Dowell Myers说,移民认为「拥有美国住房是美国梦的一部分」。

穷人区和富人区对移民反应不同

从全国层面上来讲,外来居民的涌入可以提升住房市场的价值,但是对于不同的社区来说,则每个社区的故事又各有不同。

专家分析,外来移民在一个社区的比率从0%上升到30%的时候,该社区的房价会下降6%。尤其在富裕的白人社区, 当外来移民搬来的时候,当地人就会逐渐搬走,但是在少数民族或者低收入地区,移民的加入对当地影响不大。

不过当地人对待不同移民的态度也不同,研究发现,非西班牙裔的白人移民搬来最受当地人的欢迎。

你可能喜欢的: