王骏: 政府帮助溺水屋 可以走多远

旧金山湾区是个特别的地方,在这里许多大家不敢想的事可以想、不敢做的事可以做。这些事是对是错,应不应该做,我们没有作任何价值判断。也许有的是对的,也有的是错的,大家权作茶余饭后之谈。今天讲讲东湾城市列治文(Richmond,也译作里士满)最近市议会所通过的一项法令。

事情是这样的,2006~2007年美国房产价格飞涨,结果泡沫破裂,产生了许多溺水屋。比如,在90年代,这里的每平米房子价格大约在1千美金左右。其后一直上升,到了2006年最高峰时,房价被炒到每平米4千美金。那时进市的房主几乎全被套牢,到泡沫破裂,房价一下就回落到每平米1~2千美金的水平。

所以,2006年那时用40万买的房子,房价一下就跌到10~20万。如果买房时自己出了5万,向银行贷了35万的款,你就是自己出的这5万不要了,当时卖了房还要欠银行15万(35万-20万)。这样的房主就拥有一间「溺水屋」。那时的「溺水屋」主有几种选择:

一、是继续缴与现在房价不符的较高的月款,等待房价的回升再说。这段时间内屋主自己来承担泡沫破裂所带来的经济损失。

二、是乾脆就不付月款了,任凭银行把房子收回去,自己搬出去找房住。但是这样就等于破产,以后经济上的信誉就极差,要等至少7年才有可能恢复信誉;近年内一定不可能得到银行的房屋贷款。泡沫破裂所带来的经济损失则完全丢给了银行。这样的房子再卖的时候就是银行法拍屋。

三、是与银行讨价还价。屋主帮助把房子卖出去,说好在最低价以上能卖多少就是多少,全部归银行拿去,但是,屋主仍然保持了良好的经济信誉。把溺水屋脱手后,可以马上再买另外一间较低现价的房子。这样的房子就是短售屋(Short Sale)。如果银行损失金额不是太大,这样的安排其实是最好的;泡沫破裂所带来的经济损失是银行同意承担的。

第四种办法就是前段时期,联邦政府提供的一些项目,帮助溺水屋主与银行谈判,或提供一些政府资金,来降低屋主的月款,以保住房子不被银行法拍。

第五种办法,就是列治文市现在提出的,使用政府的公共徵收权来强制徵收这些溺水屋。价格则以现价水平的80%收购,让银行承担泡沫破裂所带来的经济损失后,再加上额外20%的负担。溺水屋主不用搬家,就可以再用现价卖回房子。一个假想的例子是,40万美元贷款的房子现在价值为20万美元。列治文市只提供16万美元,或大约80%的现房价的资金把房子从银行手中强徵拿下,再以债主身分用19万的价格转卖给现在的溺水屋主。

列治文市的公共徵收法令美国银行界反弹激烈。他们认为政府的公共徵收权,只适用于新的高速公路或新学校等公益建筑的建设,不应该干涉正常的经济交易和风险分担。银行界也威胁,如果有哪个城市真的敢这样做,就不会给这样的城市提供任何房屋贷款。

列治文市的目的是让溺水屋主保住房子,出发点也许是好的。但是,这种做法的合理性、合法性,以及可操作性,还有待观察。对于银行界来说,这样等于是触到了这个行业的命根一样。所以,这件事的诉讼,如果列治文市一定要坚持的话,银行界可能又会一直打官司到最高法院,大家等着看吧。

(责任编辑:王曦)

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