州令修改“大楼书” 经纪人:买方仔细看

上周,纽约州总检察长要求住宅楼开发商马上修改卖楼的公寓产品说明书(Offering Plan,又称Condo Book),俗称叫大楼书、黑皮书等,以反映新的联邦税法规定。有地产经纪人提醒买房者在买新房的时候需要更加仔细地阅读这个说明书,以确保自己的权益与投资安全。

自从12月联邦制定新的税法之后,纽约州的房产税抵扣被限制在1万美元;新房贷款利息抵扣也限制在贷款额度75万美元以下。这些规定让纽约的房地产成本加大,特别是豪华公寓楼。

据纽约州审核公寓计划书的权威机构——州总检察长办公室发出新规定:所有新的计划书以及正在评估制作的公寓计划书,必须在11日发放的新指南下修改。去年共有400个新报批的计划书。

而对那些现存的老的计划书,需要加上一个免责声明,警告买房人计划书中的信息可能不准确。虽然开发商需要对计划书做出修改或者说明,但是他们的律师们担心,由于州长正在试图修改州税法,以规避联邦法对房产税抵扣的限制,说不定刚按照联邦法修改完计划书,还可能再按照州的新法再修改。

对于买房者来说,这个计划书包含着你所要买的房子的一切细节说明。比如:公寓在整个大楼中的占地面积、所占大楼股份、房子平面图、设施、物业税、房产税,一直到家电、厨具的牌子、材质等一切细节。这种计划书只适用于买公寓楼中的住宅,而不适用于独栋的房子买卖。房产经纪人说,买房子一定要仔细看这个文件。

“尤其在买新房的时候,其实你买的是这本计划书,而不是房子,因为新房还没盖起来呢。”“城市住宅房地产公司”的资深经纪人谭祖祥说,“这些计划书需要州总检察长办公室来审核,为的是保障消费者的利益。”

他表示,计划书里面的很多细节需要研究,比如有没有将来可能被附近的建筑工地遮挡封住的窗户(lot line window)等,不注意就很有可能发生纠纷,或者做出将来后悔的事情。所以,不光是修改后的计划书中的房产税需要注意,其它地方也都要仔细研究。

新税法特别对新房的交易有影响。“新房的地产税基本都是几万美元,直接影响到买方的决定。”他说,“但是纽约市场上100万以下的房子,比如皇后区或者布碌仑的房子,以及曼哈顿的一居室房子,不但不会受影响,需求量反而会增长。”◇

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