不动产的传承是赠与好?还是继承好?

不动产的传承是赠与好?还是继承好?图片来源/Shutterstock

随着年纪渐长,爸爸打算把自己的一间房产转给儿子。而且听说不动产赠与可以比现金赠与少缴很多税,但这样的规划方式真的没问题吗?

赠与不动产确实比赠与现金划算

在以往的认知里,不动产在家庭财富的传承上,的确有压缩资产的节税效果。譬如同样想把2,000万的资产赠与给子女,若直接用现金赠与,扣除掉每人每年220万的免税额度后,剩余的1,780万要按10%的赠与税率缴税,税金是178万。

若是改赠与2,000万价值的不动产,则是依照该不动产的地价税税单上的「土地公告现值」与房屋税单上的「房屋评定现值」的加总来课税。假设该上述不动产的两项现值加总为600万,那扣除赠与的免税额220万,实际缴税的金额为38万,与现金赠与相比,就少了140万。

在105年1月1日房地合一税实施之后,不动产赠与就要多一层思考:「该不动产赠与后,子女将来如何处置?」如果子女将赠与的不动产在短期内出售变现的话,那原本赠与的规划就需要进一步先试算到底是否划算?(延伸阅读:家有不成材子女怎幺办?事前做好财务规划避免家庭破裂)

房地合一税实施
不动产赠与小心得不偿失

以上述例子,若该不动产在赠与一年后出售,价格为2,100万,则依照房地合一税,房子的取得成本就是600万,而不是2,000万;则与售价的差额1,500万要课35%的房地合一税,需缴纳525万税金,跟原本现金赠与相比,多了385万,当初赠与的节税规划就得不偿失了。

房地合一税率简表持有期间税率1年以内45%1年以上,未逾2年35%2年以上,未逾10年20%10年以上15%实际居住6年以上,自住设户籍自用税率10%,免税额400万

不动产留到继承最简单

若是把上述不动产留到继承,则和赠与规划相比,就不用缴赠与税和土地增值税(土地税法第28条规定,因继承而取得之土地,免徵土地增值税)。而且上述案例也不会超过个人遗产税的免税额度1200万。

不过,若后续也是出售变现的话,就要看继承前、当初父辈的不动产取得日期。若取得与继承日期都是在房地合一税制实施之后,则按新制计算;若不动产是在104年12月31日以前取得者,则有机会可选择按旧制以房屋评定现值课税,或同时试算是不是符合房地合一新制的自住优惠条件与税率,二择一。

用继承方式规划的缺点,就是无法指定要给哪个子女,所以如果想把不动产留给特定继承人,就必须在不侵犯特留分的前提下,用遗嘱方式指定。

除了赠与和继承方式之外,还可以考量用买卖的方式来传承不动产。同一案例,可以规划父母亲每年合计440万的赠与免税额,以现金方式赠与5年,子女再以赠与的现金,向父母购买要传承的不动产即可。若子女已成年,也可搭配房屋贷款,缩短不动产移转的时间。若之后出售,房地合一税认定的取得成本,也就会是买卖的金额。

总之在房地合一税实施之后,不动产的传承规划,就必须考量传承后的处理方式是长期自住?还是短期套现?再试算相关税负,避免得不偿失。

不动产传承规划方式比较 目前税负免税+扣除额优点缺点赠与赠与税、土增税、契税220万/人可即时传承短期出售有高额的房地合一税继承遗产税、契税1,323万以上相对简单不动产指定继承需规划买卖土增税、契税N/A无遗赠税负问题无法即时传承

(本文作者为理财规划专家、国际认证高级理财规划顾问CFP、台湾理财规划产业促进会(www.cfp-tfpa.org)成员)


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